Maison, immobilier et travaux

Le logement est le premier poste de dépense des ménages, et celui où une erreur coûte le plus cher. Cette rubrique rassemble ce qui se vérifie : des montants, des délais et des obligations légales, plutôt que des conseils d'ambiance.

Acheter : les frais que l'on oublie

Les « frais de notaire » sont pour l'essentiel des taxes reversées à l'État et aux collectivités : compter environ 7 à 8 % du prix dans l'ancien, et 2 à 3 % dans le neuf, où la TVA remplace les droits de mutation. La rémunération réelle du notaire représente une petite part de ce total.

À quoi s'ajoutent les frais de garantie du prêt, les frais de dossier bancaire, l'assurance emprunteur — changeable à tout moment depuis 2022, et souvent le meilleur gisement d'économie — et, pour une copropriété, les charges et le fonds de travaux. Un budget d'achat qui ne prévoit que le prix et l'apport est un budget faux.

Louer : ce que la loi impose des deux côtés

Côté propriétaire, le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges pour une location vide, deux mois pour un meublé, et sa restitution doit intervenir dans le mois suivant la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme, dans les deux mois sinon. Toute retenue doit être justifiée par des devis ou des factures.

Côté énergie, le calendrier est contraignant et il est déjà engagé : les logements classés G au diagnostic de performance énergétique sont interdits à la location depuis le 1^er janvier 2025, les F le seront en 2028 et les E en 2034. Pour un investisseur, c'est le paramètre qui détermine aujourd'hui la valeur d'un bien ancien bien plus que son emplacement seul.

Rénover

Trois ordres de grandeur, utiles pour savoir si un devis est hors marché : une rénovation légère — peinture, sols, électricité de surface — se situe entre 300 et 700 € le mètre carré ; une rénovation complète avec cuisine et salle d'eau, entre 900 et 1 500 € ; une rénovation lourde touchant à la structure dépasse facilement 1 800 €. Ce sont des fourchettes nationales : en Île-de-France et sur le littoral, le haut de la fourchette est le point de départ.

Deux réflexes avant de signer : vérifier l'assurance décennale de l'entreprise, qui doit figurer sur le devis, et refuser tout acompte supérieur à 30 % avant le début du chantier. Les litiges de travaux commencent presque toujours par un acompte versé trop vite à une entreprise qu'on n'a pas vérifiée — voir la rubrique avis et arnaques.

Le logement comme placement

Le rendement affiché par une annonce est presque toujours un rendement brut : loyer annuel divisé par le prix. Le rendement net retire la taxe foncière, les charges non récupérables, l'assurance, la gestion, la vacance locative et les travaux. L'écart entre les deux va couramment du simple au double. La fiscalité des revenus fonciers est traitée dans argent et placements.